«

»

Oct 29

Les 9 clàusules il·legals que no has d’acceptar si ets llogater d’un habitatge

Des d’aquest espai ens volem fer ressó d’un article que publicava fa uns dies el diari digital El Confidencial que pot servir a qualsevol de nosaltres que estigui pensant optar per l’opció de lloguer en lloc de comprar un habitatge. En aquests casos, haurem d’anar molt en compte i estar molt ben assessorats, ja que el propietari o arrendador ens intentarà “colar tants gols com pugui”. Així, doncs, haurem d’estar alerta de quines clàusules són il·legals i quines altres no. 

1.- Exigir a l’inquilí un any de permanència en l’habitatge o, la qual cosa és el mateix, impedir a l’inquilí desistir del contracte d’arrendament transcorreguts sis mesos del mateix. La reforma de la LAU estableix des de la seva entrada en vigor l’any 2013, que l’arrendatari té dret a donar per acabat el contracte una vegada transcorreguts els sis primers mesos a la signatura del document. La penalització per aquest cessament s’estableix en la mateixa llei. Però perquè la penalització operi, ha de recollir-se expressament i per escrit en el contracte, ja que de no fer-se així, l’arrendador no tindrà dret a indemnització alguna.

2.- Impedir a l’inquilí prorrogar el contracte de lloguer. La LAU assenyala que “la durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts. Si aquesta fos inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament aconsegueixi una durada mínima de tres anys, tret que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-ho”. És a dir, la pròrroga és obligatòria per a l’arrendador (propietari) i voluntària per a l’arrendatari (inquilí). Solament existeix una excepció a aquesta pròrroga obligatòria si, una vegada transcorregut el primer any, el propietari comunica al seu inquilí que necessita l’habitatge.
Això sí, tal com aclareix Ignacio de Azúa, el propietari “haurà de destinar l’immoble a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. De no ser així, no tindria dret a resoldre el contracte”.
El teu propietari no pot exigir-te romandre almenys un any de lloguer ni impedir-te prorrogar el contracte

3.- Clàusula que permet a l’arrendador accedir a l’habitatge llogat quan ho desitgi. Segons Legálitas, això és totalment il·legal. La Constitució espanyola reconeix la inviolabilitat del domicili en el seu article 18 i exposa que solament es podrà accedir a un habitatge en cas de tenir el consentiment del titular del contracte o amb una ordre judicial. Concretament, l’article 18.2 de la Constitució espanyola assenyala: “El domicili és inviolable. Cap entrada o registre podrà fer-se en ell sense consentiment del titular o resolució judicial, excepte en cas de flagrant delicte”.

4.- No retornar la fiança. La fiança és el dipòsit que es lliura a l’arrendador a la signatura del contracte d’arrendament i la finalitat del qual és garantir el compliment, per part de l’arrendatari, de les obligacions contretes en el contracte. Es tracta d’una obligació que es troba prevista en l’article 36 de la Llei 29/194 de 24 de novembre d’Arrendaments Urbans. “L’arrendador o propietari de l’habitatge ha de reintegrar l’import de la fiança si no hi ha obligacions pendents que cobrir amb la mateixa, al mateix moment de finalització de l’arrendament, no podent retenir-la sense causa que ho justifiqui, com pugui ser la neteja o la pintura de l’immoble, ja que aquests desperfectes s’han del normal ús per part de l’arrendatari”.
Els experts recomanen que quan finalitza l’arrendament, les parts, arrendador i arrendatari, facin una posada en comú en l’habitatge per a la seva revisió, i es ferma un document si el primer es troba satisfet, en el qual donant per finalitzat el contracte, l’habitatge es retorna en bon estat i a plena satisfacció de l’arrendador. De trobar-se danys en l’habitatge que mereixin la seva reparació, serà convenient que siguin perfectament ressenyats i enumerats en el document que es ferm i que quedi pendent de la valoració dels mateixos.

5.- Obligar a l’inquilí a responsabilitzar-se i fer-se càrrec de totes les reparacions en l’habitatge. Des de Lloguer Segur recorden que la LAU especifica quant a les reparacions en l’habitatge arrendat que l’inquilí ha de fer-se càrrec de les avaries causades per un mal ús i del manteniment habitual de l’habitatge, mentre que el propietari ha de responsabilitzar-se dels arranjaments necessaris perquè l’habitatge es mantingui en bones condicions i que siguin causats pel pas del temps i l’ús habitual. “Per tant, en cap cas pot especificar-se en una clàusula que ha de ser l’inquilí el que hagi d’encarregar-se de tots els arranjaments de desperfectes o avaries”, apunten des de Lloguer Segur.

6.- Treure-li a l’inquilí el dret de tempteig i retracto sense haver renunciat a l’adquisició preferent. Si el propietari no indica en el contracte que l’inquilí renuncia al seu dret d’adquisició preferent en una clàusula específica, arribat el dia en el qual decideix vendre l’immoble, no pot fer-ho sense notificar-li-ho a l’inquilí i donar-li la possibilitat de convertir-se en el comprador.

7.- Exigir el pagament anticipat de mes d’una mensualitat de renda. “De conformitat amb l’estipulat en l’article 17.2 de la LAU, en cap cas podrà l’arrendador exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda”, assenyala Ignacio de Azúa.

8.- Actualització anual de la fiança. Tal com explica aquest advocat, “solament es pot realitzar una vegada transcorreguts tres anys de vigència del contracte”. Durant els tres primers anys de durada, la fiança no estarà subjecta a actualització. “No obstant això, cada vegada que l’arrendament es prorrogui, l’arrendador podrà exigir l’increment de la renda, o l’arrendatari la disminució, fins a igualar-se a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons com pertocarà, al temps de la pròrroga”.

9.- Revisió semestral de la renda. “Solament pot realitzar-se de manera anual. La renda solament podrà ser revisada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte en els termes pactats per les parts. Cal tenir en compte que, a falta de pacte exprés, no s’aplicarà la revisió de rendes als contractes”, puntualitza De Azúa.

 

 

A Per Catalunya oferim un servei integral per a l’empresa, l’autònom i per qualsevol ciutadà.  Si tens dubtes sobre contractes de lloguer o qualsevol altre tema Consulta’ns aquí

Close